晴人泡泡 07-11-14 16:51
炒房决不是房价上涨的帮凶
信仰经济自由的人，大都认为房价不断上涨是供求失衡的结果，要想降低房价，必定要从增加供应着手；但是大部分老百姓不吃这一套，坚持认为房价上涨的主要原因除了开发商黑心赚暴利外，就是炒房者为从中牟利而不断哄抬房价。
老百姓相信眼见为实的经验。他们的确看到了这样的景象：当路边一栋楼还在打桩基时，各个楼层就被预订；当房子做到三层时，房子基本就被[url=http://www.home77.com/market/ysz/index.asp][color=#5f92bf]预售[/color][/url]完毕；当有的人晃晃悠悠不紧不慢去看房时，才发现除了顶层或者底层或者朝向或者户型等因素不甚理想的房子外，其余的早就被一抢而空。老百姓还发现，竣工的小区里在夜晚只有稀稀拉拉的几盏灯，这表明这些人买了房子并不着急入住，而是专门用来囤积居奇待价而沽的，碰到了合适的购房对象，就每个平方加个几百元卖出，轻而易举地就赚了个几万或者十几万。
老百姓对这种现象非常气愤，倘若不是这些炒房者的不断抢购，自己原本可以买到便宜的房子，但是现在却要花更高的价格从二贩子手里接盘，心里特别别扭。有人不服气，再等下一个[url=http://www.home77.com/newhouse/index.asp][color=#5f92bf]楼盘[/color][/url]，结果发现等来的是更高的价格，而且，稍一犹豫，房子又被其他的炒房者拿走了，想要房子又要付出更大的代价。于是，他们毫无疑问地指控，房价不断上涨，需求旺盛是假象（有已竣工的小区里晚上没有几盏亮灯为证），炒房者轮番炒作是根本，若想控制房价，就必须严惩炒房行为！
大部分老百姓都对自己依据眼前事实得出的结论持坚信不疑的态度，这使笔者想起了一个故事：有一年欧洲某国谷物歉收，粮食问题让民众烦心不已，可就在这关键时刻，居然有人抬高米价倒买倒卖，民众不得不花更多的钱才能买到原先等量的米，这使民众一片愤慨。民众的愤慨终于使得国王震怒，他下令严惩购买了谷物再拿出来售卖的行为，初犯，处监禁两个月；再犯，处监禁六个月；三犯，则视为屡教不改，处以头手枷刑，并没收其全部动产。于是，米贩们在高压之下被迫将粮食低价出售，民众也因为粮价低廉而没有注意节约和控制用粮。然而，就在民众一片欢呼国王赢得声誉的时刻，灾难也悄悄来临，因为粮食的贱卖而使民众不加珍惜，同时打击了米贩又使粮源愈加稀少，本来仅仅是歉收的年景结果变成了前所未有的饥荒。这可不是笔者关门杜撰的故事，它是经济学的开山鼻祖亚当·斯密先生在其名著《国富论》中给大家讲述的案例。
这场灾难本来是完全可以避免的！从表面看正是米贩们为了牟取暴利而不断涨价，或者没有暴利就故意有米不卖，可是真正的原因却是因为谷物歉收供应不足而导致粮价上涨。价格只是市场的信号，粮价上涨则说明存粮不多了，人们应当更加节约消费。斯密认为，商人们即使是从自己的利益出发，其最终行为也十分有利于大众。因为，商人们固然想牟取暴利，但如果价格太高将使人们购买不起，从而导致在来年新粮上市之前出现积存，而积存的粮食将因为新粮竞争而导致价格下降，这将影响他们的利润；但是价格也不能太低，太低则不仅会减少商人们的利润,而且会导致人们不珍惜粮食，致使存粮在来年新粮还未上市之前就出现亏空。也就是说，粮价上涨，一方面商人们多挣了银子，另一方面也能使有限的存粮被妥善地安排到新粮上市前的每一个月，从而使大家虽然少吃但却不至于没有吃，最终能够安然度过歉收年景。
大部分的百姓并不能看到粮价上涨后面的经济学原理，他们固执地认为粮价上涨是商人们在趁火打劫，应该受到严惩。但是，他们没有想到在严惩商人们之后，自己的灾难也接踵而至，这正是百姓们依据自己眼前事实而要求国王出台错误政策所导致的荒唐结果。令人担忧的是，几百年前斯密先生所解剖的案例，目前世界各国仍能找到它的踪影，因为眼见为实的本能已经根深蒂固地扎根在百姓心里。中国更是正在发生着惊人相似的一幕，许多的人正在迫不及待地呼吁政府，应该严惩那些倒卖房子的炒房户，正是他们利用人们迫切需要房子的心情而扰乱市场牟取暴利。
参照斯密先生分析谷物的方法，我们不妨也来分析一下炒房是否给我们带来了好处？炒房者不容置疑是为了自己赚钱，但是，其从利于自己的目的出发，结果却也给社会创造了价值。其一，把房子卖给了那些对房子更急需更迫切的人（愿意出高价就是更急需的表现）。这些人有可能是原先对售房的信息并不知道，有可能是为了谋份更好的工作才来异地，也可能是为了小孩的读书举家全迁城市，他们认为接手这样一套[url=http://www.home77.com/asp/secondhouse/index.asp][color=#5f92bf]二手房[/color][/url]比直接购买一手房更合算。其二，它把房子转移到能创造更高效益的人手上。比如市中心临街的一栋高楼，既可以家居也可以办公，作为家居的人就会嫌其价格偏高，而作为[url=http://www.home77.com/commerce/index.asp][color=#5f92bf]写字楼[/color][/url]使用则显得物超所值，炒房者凭此认定此处有着非常大的升值空间，因而愿意以较高的价格将其买下伺机再转手给需要在此处办公的单位。其三，能够限制人们对空间的占有欲望。价格偏低，则人们无疑倾向于购买大户型，因为宽敞的环境谁都喜欢；而价格偏高，则享受宽敞的环境就意味着要支付更高的成本，大部分人将会因为囊中羞涩而选购适中户型，这与我们国家提倡保护土地的国策十分相符。
就凭这些贡献，炒房者难道不应该获得报酬？何况，炒房者并不是不劳而获，他们也要花费时间、精力、资金以及智慧，还要承担判断失误的风险。可能会有人说加价转售可以，但不能加得太多赚得太狠。问题是转手房子的价格并不是由炒房者一人决定的，而是由整个二手房市场决定的，价格高有人愿买，则说明买者自己判断这一交易还是合算的，旁人无须替他打抱不平；价格高没人愿买，则炒房者自己会综合判断做出是否降价的决定。有人总是抱怨，炒房者结成了利益联盟，故意囤房不卖，以至于价格越炒越高；假如这一结论成立的话，那么，消费者也可以结成联盟，正如深圳某位先生倡议的全国人民“三年不买房”，同样可以使价格越来越低。然而，在一个由无数分散的个体所组成的房产市场里，无论是供方还是需方，结成这样的联盟既无可能也不牢靠。
也许还会有人质疑，尽管炒房有合理分配资源的功能，但其增加了需求推高了房价也是事实。然而，作出这样的判断仍然显得过于草率。炒房者低买高卖的行为，看上去为房价上涨推波助澜，可是它抑制房价的另一面往往被人所忽视。其一，它加快了开发商的资金回笼，使开发商能够在短时间内聚集到大量的资金，从而再去开发新的楼盘，为社会提供了更多的房源；其二，[url=http://www.home77.com/newhouse/index.asp][color=#5f92bf]新房[/color][/url]被炒房者购得以后即成为二手房源，而二手房源始终是一手房价上涨的威胁，因为一手房价格高得离谱人们将转为选择二手房；其三，拥有两套以上房源的人其中一套不肯转卖必定出租，这样就加大了出租市场的供应量，房租价格将因此下降，某些无房户就会转入选择承[url=http://www.home77.com/asp/rent/index.asp][color=#5f92bf]租房[/color][/url]屋，从而减少了对新房的需求。因此，炒房在短时间内推高房价或有可能，但是从长期看，它的抑制房价的作用同样不可低估。就如粮价上涨的原因是因为谷物歉收一样，房子价格上涨的原因同样是因为供应不足。当然，有人会绝对不服，竣工的小区里晚上没有几盏亮灯，足以说明房子很多而并不缺少；然而，炒房者却从有如此之多的人关注没有亮灯的现象中，发现原来期待着房子降价而持币待购的人实在多得数不胜数，因而更是奇货可居，不赚足一把决不撒手。
从谷物和房子的例子我们还可以延伸开来，那就是投机到底能不能为社会创造财富？在许多人眼里，投机并不能创造财富，谷物还是一堆谷物，房子还是那栋房子，无非是趁人之危加价转售，把别人的财富据为己有。其实，何止是百姓，从建国之初到改革开放前，我们的政府也把投机视为扰乱社会秩序，《刑法》里就有一款投机倒把罪。虽然现在这款罪名已经取消，但是人们对于投机的厌恶并未消除，房价只涨不跌，很多人就本能地认为都是投机炒房惹的祸。其实，成功的投机，不仅无过，反而有功。比如，有人长途贩运大米，假如其因此赚钱，则说明他把粮食从丰收的地区运送到了歉收的地区，既减少了丰收区的粮食浪费，又帮助歉收区解决了粮食不足，这就提高了粮食的利用效率，不是创造了财富是什么？同样的道理，假如有人因囤积粮食而发财，则说明它虽然减少了人们正常时期的粮食消费，却留着了粮食保证人们在饥荒时期也能从容度过，即把正常年景的多余粮食调剂到饥荒时期给人食用，这些粮食对人们的作用不是更大吗？不过，有人还是不明白，粮食从两地调运确能调剂不同空间里的余缺，粮食在一地囤积也能弥补不同时间上的丰歉，只是房子既不能运送，又无须保管，何以转手一下就能创造财富？其实道理很简单，那就是通过房子产权的不断交易，使房子总是在最适合最需要的人手中使用，因而效率总是处在更优状态，这就等于为社会创造了财富！
其实，我们对于炒房者的憎恨，更多的是源于道德层面的原因。炒房者并没有经过太多的劳动，就能获得如此丰厚的回报，这似乎有悖于我们民族踏实做人勤劳致富的传统。的确，市场经济就是如此无情，有的人一个创意可以一夜暴富，有的人勤劳一生也所获不多，但是，正是这种激励机制，使我们整个民族爆发出惊人的创造能力，使我们整个社会的财富越来越多。我们不能因为它没有照顾到弱者，就回到一切平均分配的年代，那样只会使富人也变成穷人，穷人更失去了致富的点滴希望！
撇开对炒房者的道德厌恶，市场的问题由市场来解决，答案就很容易寻找：粮食被囤积，降价的希望在于新粮上市；房子被热炒，降价的希望在于增加供应。
凡是有市场的地方总是伴随着投机分子，而凡是投机分子总是伴随着各种各样的恶名，远的不说，在时下老百姓们最关心的“买房”问题上，炒房者几乎被一致公认为是罪魁祸首，老百姓不约而同地说：是炒房者造成了房价的高涨，是炒房者使得我买不起房。
很多所谓的专家学者也站出来说：炒房者折腾来折腾去并没有创造出新的商品，只是创造出了泡沫，而这泡沫终有一天会破裂，到时候大家一起为泡沫买单。
要讨论投机者到底是好是坏，科学的办法是：首先去认识什么才是投机者。在中国汉代士大夫的眼中，所有商贾都在干投机分子干的事情，虽然称呼不同，但他们本质就是投机者。他们并不像农民那样，老老实实种田创造物品，他们只是把商品从一个地方搬到另一个地方，获利就远高于农民数倍，很明显，这是不道德的。还想当然的认为，长此以往善良的老百姓都会去当盗贼，因为盗贼干的事情也是把不是自己生产的物品，从一个地方搬往另一个地方。士大夫们之所以会这么想，是因为忽略了一个事实：商品的价值只体现在消费时。商贾们确实没创造物品，但他们低买高卖，把这些商品从不太需要的人手中运到了更需要的人手中，仅凭这点就应该得到利润。然而他们干的事情距离现代意义上的投机客还差得远。
据说世界上最早的期货交易是在17世纪的日本诞生的，当时建立了一个“大米期货交易市场”，所有的交易由一个非营利的清算机构监督执行，所谓期货就是在交货之前就先确立好价格，到了指定的日期进行交割。这样做有个最大的好处，对于农民来说就不必担心到时候大米会卖多少钱，因为在他插秧的时候，就已经确定好价格了。
晴人泡泡 07-11-14 16:52
联想到一篇最近很热门的课文《多收了三五斗》，19世纪中国的农民就没这么幸运，他们直到收完了水稻跑去粜的时候才知道当前的价格。现在就让我们假设当时中国也有了期货交易制度，一位旧毡帽朋友（农民）预感到今年将是个好收成，因此价格看跌，于是他在收割之前五个月就将大米以当前的价格卖出了，他这么做是为了避免被他预料事情（大米跌价）所伤害，即回避风险，有一个专门的术语来描述这个行为，叫做“对冲”。但过了两个月，米价的下跌超过了他的预期，这时他便买入了一份与他同一天交割且数量相同的大米，因为他之前卖出的大米和这回买入的大米完全一样，这时他就已经“平仓”，同时还获取了一笔差价利润。你将发现，这位旧毡帽朋友自己是不是种水稻已经无关了，因为到了货物交割的日期并不需要他自己拿出大米来。这时，他从一个农民演变成了彻头彻尾的“投机客”，他不需要真的去种田就能通过大米交易来获利，但前提是他能预测到行情的走势。现代意义上的投机者不像他们的先辈那样，他甚至自己都从来没见过在交易的货物。投机客的存在客观上使得商品行情的波动减小，因为在便宜的时候他买入使得价格上升，贵的时候他又抛出使得价格下降。事实情况也是如此，日本的大米期货交易曾经因为行情波动频繁而被关闭，但关闭的结果就是米价波动得更厉害。
让我们回过头来看看那些炒房者，他们所处的位置恰好在古代的商贾和现代的投机客之间，他们奉行的原则仍然是低买高卖，但他们没办法像投机客那样去卖空，他们只能盼着房价上涨然后脱手，但他们同时还拥有很多现代的金融手段，比如他不需要拿所有的钱来博，他可能只需要支付20%的首付，余下的钱让银行出。
有了以上的讨论，我们现在关心的问题是，投机者给市场带来了什么。炒房者要能获利，靠的是他正确的预见到房价将上涨，在市场上任何商品价格会上涨的唯一理由是：供不应求。让我们来看一下发展商的情况，发展商建房的成本有很多种，有一种成本是发生在房屋建完之后的，这就是销售成本，发展商很喜欢炒房者，因为炒房者给他降低了不少销售成本，让他有时间和资金去建造新楼盘，这在客观上增加了房屋的供应量，使得供不应求的趋势减缓，因为炒房者并不会买房自己住，或租或售他最终要把房交给用户，如果条件适合卖的话，他当然是希望越快越好。炒房者原本是在干好事，但麻烦的是他的行为还有一个副作用，由于各种媒体对炒房者连篇累牍的报道，使得原本可以置身事外的潜在购买者立刻变成了购买者，因为他们意识到炒房者可能比自己聪明，他们既然意识到房价会涨，那就真的会涨，买涨不买跌，如果我现在出手买的话，那就是买便宜货了，否则将来还要花更多的代价。炒房者的这一副作用又使得需求也增加了，当然这一副作用得以起作用，媒体的功劳是主要的。
虽然媒体故意夸大炒房者的作用，但炒房者对房价上涨所起的影响其实微乎其微。为什么中国大地近年来房价高涨？那是因为过去五十年来几乎就没建过多少像样的房子，而现在经济发展了，人人都想改善自己的居住环境，因此即使将全球水泥总产量的一半都浇灌在中华大地，仍然不能满足这么多人的居住需求。
