隐形权利 08-6-10 09:35
想问问业主们的看法
:MMM业主们觉得这里真的没有风险吗?
08-10-17 20:53
名门酒店里有多少“名堂”？
“10年返租” “8％的年回报率”、“10年后物业不升值，全额退款”的“零风险”投资的公开承诺、高达3o%多的公摊面积等，使人疑问重重——
名门酒店里有多少“名堂”？
“有赚无赔，8％的年回报率”、 “10年返租”、“即买即收租金”、 “10年后物业不升值，全额退款”、“ 3年租金（年8%）按8折一次性冲抵房贷首付1824元轻松置业”……
在楼盘成交量下降企业面临严峻的资金压力的现状下，各类促销手段层出不穷，降价优惠之外，一些开发商推出了“售后返租”业务，以高额的回报吸引投资者。
位于莞太路与四环路交汇处的名门酒店，自称打造东莞首座产权式主题个性房屋银行酒店，其就打出了如此诱人的广告信息。
一般而言，高额的投资回报率，往往会吸引中小投资者下定购买的决心，但在东莞目前的房地产市场，8%，甚至更高的投资回报率，是否能够经得起推敲呢？3年租金（年8%）按8折一次性冲抵房贷首付，事实上消费者占了多大便宜？十年租约期间如果经营不善，开发商承诺的回购还能否顺利进行？
当前，在被诸多证券分析师誉为“什么时候买都不会后悔”的“最赚钱”的蓝筹股变成“烂筹股”的投资环境下，让我们不妨在开发商“最好的善意”指引下解剖这棵“摇钱树”，从中把握其中蕴藏的商机和看到其中的投资风险。
“摇钱树”功能之一：
带10年租约发售 年回报率高达8％
15日，记者来到名门酒店。进入这座单体楼，里面有3台电梯，售楼员告诉记者酒店公寓每层17户，共19层，目前以带10年租约的形式对酒店238套客房进行出售，价格每平米6000元~7000元带装修，每套客房都带有独立产权，投资者购买后，开发商即按照前3年固定8％、后7年固定5％＋酒店年经营利润80％的年度分红定期向投资者支付收益，房屋的所有权始终归业主个人所有。
按此承诺，以项目内一个建筑面积77平方米套内面积52平方米的标准间为例，销售人员给记者算了一笔收支账：单价6000元/平方米左右，房款463210元，首付按2成计算需93210元，其余20年按揭，每月需还按揭款2793元；根据返租合同，经营管理公司前3年每月返利3088元，后7年返租月供需1930元/月，再加上80%的酒店利润分红。
销售员指着账目对记者说，前三年每年固定8％的收益，抵了月供还有得赚；后七年除了可享受固定租金外，还参与酒店经营分红，投资利润率直线飚升。按照描述，如若买了这样的房子，“就像搬回家一台提款机”，可以“边玩边赚”。但其中，记者心中也不避免有些疑问。
疑问一：这套房子公摊面积较大，达32%左右，然而，市场上流传的公摊面积比例都是人们认可或是推荐的一些数据，比如多层住宅公摊面积一般为15％至20％，高层住宅一般为25％左右等等。算下来，这套房子比买普通住宅公寓要多付一些公摊面积的钱，好比逛街买了小贩的水果1斤，回家一称才发现只有八两，随后，销售员告诉记者，该项目酒店公寓的公摊都在30%以上，因为之前就是按照作商业用途的酒店来建造的；那这产权是住宅产权还是酒店产权？
疑问二：前3年每月返利后确实抵了月供，还赚了钱，然而后7年的固定收益只有5%，与月供的差额是863元，如果酒店经营不善，即使能保5%的固定收入，消费者在7年里就得支付7万多元月供，而且买了房子不能享用，会不会白白浪费了首付与月供？
疑问三：这5%的固定收益由谁付？如果酒店经营不善，无法从经营所得中支付这保底的固定收益，难道由开发商付吗？但开发商已经把房子卖给业主了，以后会不会发生扯皮现象呢？
“摇钱树”功能之二：
10年原价回购 零风险投资
为进一步弄清事实情况，记者向该酒店的工作人员打听到，该酒店做这种“租后返租”、“回报率8%”宣传已有好一段时间了，并说这是由售楼部负责的。闲聊中，销售员对记者说，他们操作产权式酒店的投资方案都是正规的，一切手续都有，并给了记者2页该酒店策划的宣传广告。最后，销售员说，“合同约定购买名门酒店10年租约期满后，如业主不愿继续持有，开发商将无条件原价回购！真正零风险的投资！”
疑问一：房地产市场是一个风云变幻的市场，谁也不能保证一个公司可以长久持续地发展，如果开发公司10年后都倒闭了，那么合同的约定也就成了一纸空文。就算开发商现在不是有意的，但因为有太多不可预测的因素无法掌控，到时候他无法实践承诺，那又怎么办？
疑问二：如果10年当中出现问题，若是一般的商品房，你很容易改变用途，自住、出租、转让都行，但产权式酒店操作会不会较有难度，一是由于是按酒店设计的，出售的价格就比周边的商品房高一点，这部分损失已是无法挽回；二是由于有些房间一般在30平方米左右，公摊大不说，只有一扇窗户，一卫生间，不大适合居家；三是产权式酒店涉及众多业主，下一步怎么搞，意见很难统一；四是一旦停业，这座楼房的价值会不会大幅下降？
疑问三：十年后回购谁能确保顺利？即使按照二手房来买卖，手续都非常繁杂，与开发商订立的合同关系如何来取消、变更，回购后银行按揭转移等手续怎么办？
“摇钱树”功能之三：
3年租金（年8%） 可按8折抵首付
销售人员还告诉记者,购买项目物业后,前3年承诺的每月回报率可以一次性冲抵首付,这样就可以花很少的钱拥有自己的物业，但是必须要打个8折,以之前记者所计算的房源为例,首付93210元，根据规定选择将前3年租金一次性可取出111168元，但打完8折后只能拿到88934元左右,仍需支付首付4276元,月供仍需还按揭款2793元,这样算起来,前3年的回报率事实上只有6%左右,跟存进银行也差不多，与开发商承诺的前3年回报率8%根本就不是一回事。
疑问：为何3年租金（年8%）如果抵首付就要按8折来算？
